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Comment démembrer des parts sociales ?

Le démembrement peut concerner aussi bien des actifs immobiliers que des parts sociales, également appelées actions, qui constituent un patrimoine. Les parts sociales sont alors acquises soit en usufruit soit en nue-propriété. Pour rappel, le démembrement morcelle les droits de la pleine propriété. Ceux-ci sont départagés entre deux individus : l’usufruitier et le nu-propriétaire.

  • Acheter des parts sociales en usufruit : en acquérant des parts sociales en usufruit, l’associé bénéficie des revenus issus de l’exploitation.
  • Acheter des parts sociales en nue-propriété : dans le cas de l’achat en nue-propriété, le nu-propriétaire profite de multiples avantages fiscaux : il n’est pas assujetti à la déclaration des impôts sur le revenu par exemple. Si les parts sociales représentent des titres de propriété reposant sur l’immobilier, le nu-propriétaire est exempté du paiement de l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière.

Toujours est-il qu’il est parfois difficile de statuer sur qui des deux parties représente l’actionnaire. En règle générale, c’est le nu-propriétaire qui est considéré comme étant l’associé de la société, dans la mesure où celui-ci devient le plein propriétaire du bien à l’extinction du démembrement. C’est également le nu-propriétaire qui détient les droits de disposer du bien. À noter toutefois que l’usufruitier jouit des droits au vote, en particulier sur les questions relatives aux bénéfices et autres gains : c’est lui qui encaisse les revenus de l’exploitation.

Démembrer des parts sociales est surtout courant dans l’investissement en sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI, ainsi que dans la gestion des sociétés civiles immobilières ou SCI. Dans le cas de ces dernières, c’est la SCI elle-même qui détient la pleine propriété du bien en commun à gérer. Les dispositions relatives à la gestion de ce bien sont alors votées par les membres associés lors d’une assemblée.

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